- 29[2] просмотров
Коммерческая недвижимость
Предметом частых обсуждений становится коммерческая недвижимость в Ташкенте, вернее рентабельность долгосрочных инвестиций в этот актив. Показатели доходности, равно как и сроки окупаемости, внушают доверие, однако экономическая эффективность зависит от целого ряда факторов. Есть финансовые и юридические риски, как при покупке объектов, так и при сдаче их в аренду, и только осведомленность убережет от неминуемых проблем.
Удачная покупка коммерческой недвижимости возможна лишь после анализа рыночной ситуации и сложившихся тенденций поведения арендаторов. Не всегда ликвидный объект приносит стабильный доход, в определенный период арендаторы ориентируются на цену, а престиж, подразумевающий выгодную локацию, уходит на второй план. Иногда происходит ровно обратное, когда съемщики цепляются за наличие инфраструктуры, транспортной сети и тд.
Словом, сдача в аренду коммерческой недвижимости еще та задача, и прогнозировать развитие событий не представляется возможным. Худшим сценарием будет выход арендаторов из бизнеса, досрочное расторжение договора, снижение платежеспособности. Доходность инвестиций также зависит от законодательства: внесение тех или иных поправок может в значительной степени повлиять на спрос или стоимость.
Как бы там ни было, разберем главные инвестиционные риски, подстерегающие собственников, либо инвесторов, планирующих вложиться в нежилой сегмент. Рисковать, безусловно, придется, но взвешенное решение поможет избежать фундаментальных ошибок и вытекающих из них последствий. Нужно понимать, что при неудачно сложившихся обстоятельствах, продажа коммерческой недвижимости в Ташкенте (уход в кэш) займет больше времени и нервов, чем ее покупка.
Риск при оформлении
Начинающие инвесторы не знают всех нюансов покупки нежилых объектов, что толкает их на необдуманные действия. Стать жертвой махинаторов очень легко, достаточно не разбираться в юридической терминологии и не знать базовых правил заключения договоров купли-продажи. Бывает, что собственник предлагает купить коммерческую недвижимость в Ташкенте по довольно низкой цене, но по факту он продает не помещение, а юридическое лицо.
Покупатель при этом приобретает бизнес с ужасной историей, обремененный претензиями по долгам со стороны государства и сторонних лиц. Продавец объясняет такой вид сделки большей перспективностью, и что оформление юридического лица проходит быстрее. Видя неопытность покупателя, мошенник всячески мотивирует его на подписание договора, заверяет, что эта формальность никак не отразиться на дальнейшем ведении дел.
На самом деле он списывает свои долги на покупателя, тем самым освобождает себя от ответственности за них. Отметим, что речь не идет о готовом арендном бизнесе (ГАБ), при котором происходит продажа коммерческой недвижимости вместе с действующим договором аренды. В этом случае выиграл бы покупатель, но ГАБы стоят очень дорого по сравнению с обычным коммерческим объектом.
Перед заключением договора необходима консультация с юристом, чтобы не ввязаться в неприятную историю. Если объект со статусом юридического лица действительно заинтересовал, то нужно провести доскональный аудит, проверить репутацию фирмы с момента ее открытия, убедиться в отсутствии задолженности, выявить наличие прав сторонних лиц к этому объекту. Разумеется, такие мероприятия требуют больших финансовых затрат.
Лучше выбирать "чистую" недвижимость без обременений и планировать аренду исходя из степени ее ликвидности. Целевые арендаторы есть всегда, надо лишь установить соответствующую арендную ставку. Можно даже пойти на снижение ставки, но с оговоркой об отсутствии права на досрочное расторжение договора. Гибкость расширяет поле для маневров, позволяющих в итоге извлечь максимальную прибыль.
Продажа по доверенности - мошенническая схема
Низкая цена коммерческой недвижимости должна не обрадовать, а насторожить, поскольку есть установленная отметка, ниже которой стоимость не падает ни при каких обстоятельствах. Даже если объект считается неликвидным, его не отдадут за бесценок, но махинаторы видят в этом хорошую приманку для наивных покупателей. Схема простая: мошенники проворачивают сделку, заполучив доверенность от собственника обманным путем.
Далее забирают деньги у покупателя и исчезают, и даже годы судебных разбирательств с истинным владельцем не помогают вернуть средства. Покупка коммерческой недвижимости по доверенности очень опасна, это всегда лотерея с вероятностью выигрыша два процента. Было много случаев, когда доверитель оказывался недееспособным на момент сделки или вовсе мертв. Тогда купля-продажа признается недействительной, но деньги уже испарились вместе с доверенным лицом.
Здесь все понятно, если в роли продавца выступают третьи лица с доверенностью от владельца, то отказ от сделки будет единственным верным решением. Продажа коммерческой недвижимости должна проходить с личным присутствием собственника, чьи документы нужно проверить на подлинность.
Конкуренция
Злободневным остается вопрос, как привлечь целевых арендаторов, как заставить их снять коммерческую недвижимость, если предложение превышает спрос. Актив не должен пустовать ни дня, а конкуренты, раскупив ликвидные объекты, забирают и без того малозаметный трафик. Ситуация знакомая, но небезвыходная, и если покупка была направленна на получение прибыли за счет аренды, то нужно анализировать рынок не только в настоящий момент, но и в более долгосрочной перспективе.
Вопрос доходности встает очень остро, ведь единственной целью с которой недвижимость приобреталась является сдача ее в длительную аренду. Локация имеет лишь косвенное значение, так как в основном интересна крупным сетевым ритейлерам. Торговля среднего масштаба тоже пользуется спросом, но арендаторы этой категории не готовы платить большую сумму из-за локации в центре города.
В Ташкенте много менее престижных районов, но с лучшей проходимостью, поэтому они будут искать объект по бюджету. Часто, простая лестница у входа в магазин способна повлиять на посещаемость, а конкуренты тратятся на бесполезных маркетологов. Им и в голову не приходит, что дело не в акциях с глупыми розыгрышами и не в бесплатных целлофановых пакетах. Посетителям нужен удобный портал с козырьком, спасающий от дождя и солнца.
Вернемся к вопросу конкуренции среди инвесторов, им важно найти золотую середину между ликвидностью объекта и платежеспособностью арендаторов. Ошибочно полагать, что дорогостоящее ликвидное помещение не будет простаивать, ведь его аренда бьет по карману. Полный неликвид тоже не вариант, так как его снимают экспериментально. Если арендатор неликвида потерпит в первом месяце убытки, то переедет к конкурентам несмотря на высокую цену.
Коммерческая недвижимость в Ташкенте непредсказуема в плане инвестиций, поэтому предлагаем не действовать методом проб и ошибок. Наши эксперты по недвижимости ведут статистику и отслеживают рыночные тенденции. Они могут не только прогнозировать изменения, но и планировать арендный бизнес. Мы подберем вам идеальный вариант для беспроигрышных инвестиций, более того, организуем встречу с потенциальными арендаторами.
Еще статьи
Коммерческая недвижимость в Ташкенте:
почему бесценный актив становится достоянием застройщиков