- 24 просмотра
Коммерческая недвижимость в Ташкенте стала дороже
Аренда коммерческой недвижимости в Ташкенте захватила умы и сознание инвесторов, стала откровенным трендом, указывающим на бесконтрольное желание инвестировать ради инвестиций.
Рынок недвижимости непредсказуем и довольно волатилен, а субъекты рыночных отношений иногда вызывают удивление. Не останавливает и рост цен, связанный не с наплывом иностранных арендаторов, а с искусственно созданным ажиотажем вокруг последних событий.
Девелоперы, видя спрос и анализируя структуру "tenant mix" (пулы арендаторов), оценили прибыль от продажи готовых арендных бизнесов (ГАБов) и фривольно завысили стоимость лотов. Купить коммерческую недвижимость в Ташкенте стало дороже, и следуя логике, цена за дальнейшую аренду должна вырасти соответствующим образом. Так оно и было до определенного момента, когда арендаторы вдруг поняли, что являются объектом манипуляции.
Что изменилось? Арендодателям пришлось умерить свои аппетиты и быть более сговорчивыми. Съемщики, в свою очередь, перестали заключать долгосрочные контракты и соглашаться с выдвигаемыми требованиями. Их капризы обрели антагонистическую форму, в некотором смысле унизительную для владельцев "коммерции". Например, неприлично большие скидки, льготные условия аренды, возможность досрочного расторжения контракта в любое время без штрафов и других взысканий.
Похоже рыночные отношения зашли в тупик, а коммерческая недвижимость от застройщика превратилась из объекта инвестиций в цирковое представление, участники которого поочередно примеряют маски высокомерия. Собственникам такая ситуация не нравится, но перечить арендатором они не могут из-за неуверенности в завтрашнем дне. Какой-никакой клиент все же лучше, чем его отсутствие, по крайней мере на этом отрезке времени.
Краткосрочная аренда - признак недоверия
Арендаторы не доверяют собственникам из-за произвола ценовой политики, и пытаются взять в свои руки управление механизмом ценообразования. Стоит отметить, что им это удалось частично, и краткосрочные контракты на условиях съемщика тому доказательство. Прежде чем снять коммерческую недвижимость в Ташкенте, арендаторы тщательно рассматривают все непредвиденные обстоятельства, чтобы обозначить в контракте свою беспроигрышную позицию.
Раньше "краткосрочка" была уделом молодых стартаперов, большинство из которых банально не имело средств для оплаты долгой аренды. Серьезные компании, направленные на развитие, напротив, заключали только долгосрочные договора от пяти лет и даже без права на расторжение. Все изменилось в одночасье, сроки аренды теперь варьируются от трех месяцев до года максимум, после чего продлеваются по взаимному согласию сторон.
Есть лишь один сегмент коммерческой недвижимости в Ташкенте, в котором владельцы не уступны в вопросе долгосрочности контракта. Это универсальные складские помещения и производственные цеха под разные виды деятельности. Тем не менее арендаторы ухищряются уменьшить срок аренды за счет выражения поддельного недовольства объектом.
Таким образом, сдача в аренду коммерческой недвижимости претерпевает базисную трансформацию, при которой доминирующую роль в ценообразовании играют арендаторы. Что касается арендодателей, они неохотно идут на уступки, но благодаря краткосрочному контракту могут найти за это время других клиентов, менее капризных и более рентабельных. Так что нет смысла связывать друг друга длинными договорами, если рыночные отношения терпят разлад.
Краткосрочная аренда коммерческой недвижимости позволяет сторонам корректировать обоюдное поведение, в частности, когда арендатор не может поднять цену, он вполне способен указать в договоре свое право на досрочное расторжение, если найдет клиента, желающего заплатить за аренду объекта больше. Арендаторы, не испытывая симпатии к арендодателю, все-таки держат себя в рамках приличия, чтобы не прыгать из офиса в офис каждый месяц.
Рациональный компромисс
Без компромисса невозможно вести бизнес, ни собственнику недвижимости, ни арендатору. Последние довольны тем, что сумели сбить цену и повлиять на порядок составления договоров, но не все оказались в выигрышном положении. Новые контракты выгодны для новоявленных арендаторов, а тем, кто работают по старым долгосрочным договорам остается лишь завидовать. Цена аренды коммерческой недвижимости для них не изменилась, и нет права на пересмотр условий контракта.
Это не может не вызвать возмущение, ведь в одном и том же комплексе цена за аренду торговых помещений неодинаковая, а если возникла общая тенденция снижения цен, то владельцы должны пересмотреть старые договора. Как говорится, должны, но не обязаны. Арендодатели избегают подобного рода переговоры, постоянно откладывают решение вопроса на потом.
Скидки они предоставляют тоже не всем, только самым лояльным. Для привлечения новых клиентов могут даже назначить нулевую ставку на первую пару месяцев, а следующие полгода разрешат платить 50% от ставки.
Но чтобы арендатор не "соскочил" по окончании льготного периода, в контракте предусмотрен особый пункт, обязующий съемщика при расторжении договора выплатить полную сумму, и за льготный период, и за предоставленную скидку. Конечно же, арендатору выгодно согласиться с условиями, как минимум на первый год. Потом, возможно, начнутся споры.
Рынок коммерческой недвижимости Ташкента слишком манипулятивен, а компромиссные решения становятся более рациональными. На каждое действие найдется противодействие, поэтому арендаторам не стоит восторженно говорить о своих победах над собственниками нежилых помещений. Скидки могут оказаться прикрытием кабальных условий аренды, при которых можно расторгнуть контракт, но мало кто на это решится из-за финансовых последствий.